金昌市物业管理办法


来源:市住建局 发布时间:2021-03-12 14:53:35 浏览次数: 【字体:

第一章  总 则

第一条  为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,营造文明健康的人居环境,促进社会和谐稳定发展,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》等法律、法规规章规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条  本市行政区域内的物业管理和监督活动适用本办法。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区,由所在地人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金,组织整治,创造条件,逐步实行物业管理。

具备条件的机关事业单位和配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。

第三条  本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,由业主和物业服务人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条  市、县(区)人民政府应当将物业管理纳入城乡建设与管理、社区治理体系建设和现代服务业发展规划,建立完善物业管理综合协调机制,推行物业服务社会化、专业化、市场化,促进物业管理行业健康发展。

第五条  市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)制定物业管理相关政策;

(二)组织物业管理培训;

(三)指导专项维修资金的缴存、使用和管理;

(四)指导物业管理行业协会行约行规制定和实施工作;

(五)法律、法规规定的其他职责。

县、区住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)组织相关部门划分已建成物业管理区域;

(二)监督指导成立业主大会、选举业主委员会,培训业委会委员;

(三)监督管理前期物业招标投标;

(四)监督物业承接查验、交接退出;

(五)监督物业服务人日常管理;

(六)监督专项维修资金的缴存、使用和管理;

(七)建立物业服务人服务等级评定、信用评价长效机制并实施动态管理;

(八)处理物业服务矛盾纠纷投诉;

(九)法律、法规规章规定的其他职责。

市、县(区)人民政府发改、民政、公安、自然资源、应急管理、市场监管等有关主管部门,在各自职责范围内,做好相关监督管理工作。

第六条  乡(镇)人民政府或者街道办事处负责建立物业管理协商机制,召集住房和城乡建设、公安、城市管理、社区居委会、业主委员会或者业主代表、物业服务人等参加物业管理协商会议,研究、部署、推进物业管理各项工作。协调物业管理与社区建设的关系,调解物业管理矛盾纠纷,组织各社区开展公益宣传、精神文明创建和大型文化娱乐活动。

社区居委会(村民委员会)指导成立业主大会、选举业主委员会等工作,督促业主大会、业主委员会依法履行职责;协助乡(镇)人民政府或者街道办事处建立辖区物业管理协商机制,公告物业管理事项;支持业主委员会和物业服务人根据《中国共产党章程》的规定,设立党的组织,开展党的活动,保障物业管理活动依法有序进行。配合行政主管部门解决所属物业管理区域环境卫生、供排水管网、道路建设等公共设施和公共服务方面存在的问题;指导辖区业主委员会和物业服务人的服务管理活动,受理辖区业主的投诉举报,调解物业矛盾纠纷,引导居民、村民遵规守约,共同营造良好的物业管理氛围。

第七条  物业管理行业协会应当加强行业自律,制定物业服务规范和标准,规范物业服务行为,督促物业服务人和从业人员依法经营、诚信服务,提升物业服务水平。

第八条  鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术,提升物业服务质量和管理水平,推进智慧社区建设。

第二章  物业管理区域划分

第九条  划分物业管理区域,应当充分考虑市政规划、不动产产权归属、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务水平的原则。

第十条  有以下情形之一的,县、区住房和城乡建设主管部门可以将其确定为一个物业管理区域,并由一个物业服务人实施物业管理:

(一)属于独立封闭式小区的;

(二)处于同一街区或者位置相邻的;

(三)配套设施设备可以共享的;

(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的;

(五)其他可以整治成一个物业管理区域的。

根据前款第二项、第三项和第五项确定的物业管理区域,建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后,县、区住房和城乡建设管理部门应当在物业管理区域内公告。

第十一条  未划分物业管理区域的已建成住宅区,其物业管理区域由县、区住房和城乡建设主管部门会同乡(镇)人民政府或者街道办事处征求业主意见后予以划分。

已划分的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的,应当依据相关规定经物业管理区域内业主同意,由县、区住房和城乡建设主管部门会同乡(镇)人民政府或者街道办事处重新划分。

物业管理区域划分或者变更后,县、区住房和城乡建设主管部门应当在物业管理区域内公告。 

第三章 业主大会、业主委员会

第十二条  一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会,业主、业主大会、业主委员会依法享有权利并履行义务,按照国家有关规定开展活动。

业主人数少于50人,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数在100人以上(含本数)的,可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会,业主代表一般应每幢楼不少于1人,且总人数不得少于30人。

第十三条  具备下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)交付业主使用的房屋建筑物面积达到50%以上的;

(二)交付业主使用的房屋建筑物面积达到30%以上不足50%,但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的;

业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据,建设单位应当予以配合。

第十四条  符合召开首次业主大会条件的,建设单位应当书面报告县、区住房和城乡建设主管部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向县、区住房和城乡建设主管部门提出成立业主大会的书面要求。

县、区住房和城乡建设主管部门应当在接到书面报告后通知社区居民委员会(村民委员会)在60日内指导建设单位、业主成立首次业主大会会议筹备组。

第十五条  首次业主大会工作经费由建设单位或者原产权单位承担。无建设单位或者原产权单位的,由全体业主承担。

第十六条  业主大会会议筹备组在县、区住房和城乡建设主管部门和社区居民委员会(村民委员会)指导下,由业主推选代表、建设单位代表组成。筹备组人数应为5人以上单数,其中业主推选代表不得少于50%。筹备组组长由乡(镇)人民政府或者街道办事处代表担任。

县、区住房和城乡建设主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内将成员名单和工作职责以书面形式在物业管理区域内予以公告,公告时间不得少于15日。

筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的,其筹备组成员资格即行终止,筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

第十七条  首次业主大会会议筹备组负责下列工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议题;

(二)起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份、人数及业主投票权数;

(四)组织业主推选业主委员会委员候选人;

(五)确定首次业主大会会议表决规则;

(六)准备首次业主大会会议的其他工作。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。还可以对住宅改变用途从事经营活动、停车管理、垃圾管理、广告管理等作出特别约定。

管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

第十八条  筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前公告第十七条规定的材料文本及相关情况,公告时间不得少于15日。业主对公告内容有异议的,筹备组应复核,并将复核情况书面告知异议人。

筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立移交相关工作和资料后,即自行解散。

第十九条  下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定本条规定的事项,应当依据法律法规规定征得相关业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主大会定期会议或者临时会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。

第二十一条  召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的社区居委会(村民委员会)。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

业主大会会议需要投票表决的,表决意见应当由业主本人签名;业主委托代理人表决的,代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书;未书面委托他人和另外推选业主代表参加的,视为弃权,但必须服从业主大会的决定。

提倡采用现代信息技术手段进行表决。

第二十二条  业主委员会由业主大会会议选举产生,业主委员会委员为5人以上的单数组成。具体人数、任期和换届由业主大会根据业主大会议事规则决定。

业主大会、业主委员会应依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第二十三条  业主委员会委员应当具备下列条件:

(一)具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准;尚未领取产权证的,以房屋销(预)售合同及合同备案证明记载且合法占有的购房人或法律裁决文书裁定的房屋所有权人为准。业主可以通过书面形式,委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)按时足额交纳物业费、专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;

(四)未被列为失信被执行人;

(五)遵守业主大会议事规则、管理规约,热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

(六)与本物业管理区域内的物业服务人无利害关系;

(七)没有违反本办法规定的禁止性行为;

(八)法律、法规、规章规定的其他条件。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

鼓励在社区居委会(村民委员会)中任职的成员和业主中的党员兼任所在物业管理区域的业主委员会委员。

第二十四条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和县、区住房和城乡建设主管部门备案。

第二十五条  业主委员会执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会定期、临时会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(四)督促管理规约的实施;

(五)业主大会决定的其他职责。

业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

第二十六条  业主委员会应当建立信息公开制度,及时公示下列信息:

(一)业主大会议事规则、管理规约;

(二)业主大会和业主委员会决定;

(三)物业服务合同;

(四)经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地用于建设停车场地情况;

(五)专项维修资金的补交、续交和使用情况;

(六)物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;

(七)业主大会、业主委员会的工作经费收支情况;

(八)业主委员会委员相关信息;

(九)其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

前款第四项、第五项、第六项规定的事项,业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息;前款第七项规定的事项,业主委员会应当每半年公布一次;公告期不少于15日。

业主、物业使用人有权核查、质询、复印前款第一项至第八项规定的信息及相关原始资料并依法实施监督,业主委员会、物业服务人应当予以配合。

第二十七条  业主委员会委员有下列情形之一的,经占总人数20%以上的业主或者1/3以上业主委员会委员提议,经业主大会决议终止其委员资格:

(一)拒不履行业主义务的;

(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

(三)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的,或者丧失民事行为能力、有犯罪记录等不符合本办法第二十三条规定情形的,经业主委员会核实并在物业管理区域公布后,其委员资格自行终止。

第二十八条  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。

第二十九条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得有下列侵害业主合法权益的行为:

(一)作出与物业管理无关的决定;

(二)从事与物业管理无关的活动;

(三)侵占业主共用部位、共用设施,挪用业主共有财物;

(四)利用工作之便,非法索取或者收受物业服务人、有利害关系的业主的财物、报酬,或者谋取可能妨碍公正履行职责的其他利益;

(五)强行向业主、物业服务人销售商品、承揽业务;

(六)向他人提供或者出售业主、物业服务人相关信息;

(七)阻挠、抗拒业主行使权益;

(八)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(九)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(十)打击、报复、诽谤、陷害本物业管理区域举报人;

(十一)法律、法规禁止的其他行为。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地的县、区住房和城乡建设主管部门或者乡(镇)人民政府、街道办事处,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主,或者受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三十条  业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居委会(村民委员会)相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居委会(村民委员会)依法履行自治管理职责,支持社区居委会(村民委员会)开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的社区居委会(村民委员会),并认真听取社区居委会(村民委员会)的建议。

第三十一条  业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议进行换届选举;逾期未换届的,乡(镇)人民政府或者街道办事处应当督促其根据业主大会议事规则,限期换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 

第四章  前期物业管理

第一节 前期物业服务

 第三十二条  在业主、业主大会选聘物业服务人之前,建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,选聘前期物业服务人,为业主提供前期物业服务。

全市住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务人。投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经物业所在地县、区住房和城乡建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业服务人。

全市非住宅物业的建设单位提倡通过招投标的方式选聘前期物业服务人。

第三十三条  建设单位选聘前期物业服务人,应当签订书面的前期物业服务合同。

建设单位与物业买受人签订房屋及附属设施买卖合同时,应当将前期物业服务合同作为房屋及附属设施买卖合同的附件。

第三十四条  建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定;特别对全体业主同意授权前期物业服务人代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十五条  前期物业服务合同可以约定期限,期限已满后,在业主大会未选聘新的物业服务人前,前期物业服务人可以与业主委员会约定延长服务合同期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。 

第二节  物业承接查验

第三十六条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分,任何单位和个人不得侵占。

建设单位应当在物业交付使用15日前,与前期物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备承接现场查验。未经现场查验的,建设单位不得交付使用,前期物业服务人不得承接。

物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地县、区住房和城乡建设主管部门参加,必要时可以聘请有关专业机构予以协助,物业承接查验的过程和结果可以公证。

第三十七条  实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

(一)建设工程竣工验收合格,取得自然资源、应急管理、生态环境等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡建设主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具,并达到计量出户、控制出户;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第三十八条  现场查验20日前,建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

前期物业服务人应当在前期物业服务合同终止之日起10日内将上述资料移交给业主委员会。

第三十九条  物业承接应当现场查验并形成书面记录,查验记录应当由建设单位和前期物业服务人参加查验的人员签字确认。

经现场查验,符合本办法第三十七条规定的,前期物业服务人应当与建设单位签订物业承接协议;不符合的,应当制作书面整改计划,由建设单位及时解决并组织前期物业服务人复验。

前期物业服务人应当自物业承接协议签订之日起,将承接查验情况和承接协议予以公告。

第四十条  建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向前期物业服务人移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

第三节  物业管理用房、物业保修

第四十一条  建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

规划、设计新建住宅小区时,应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施,可以独立使用。其中业主委员会用房不得低于20平方米,可以从物业管理用房中调剂。小区分期开发建设的,物业管理用房应在首期配套建设,并同期交付使用。

交付的物业用房应当与规划设计图纸一致。

第四十二条  物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意,物业服务人不得擅自改变物业管理用房的用途。

第四十三条  建设单位销售房屋及附属设施时,应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、前期物业服务合同和物业管理用房、共用部位、共用设施设备等信息材料,并向物业买受人提供书面告知材料。

第四十四条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 

第五章  物业管理服务

第一节  一般规定

第四十五条  从事物业管理服务的企业应当具有独立的法

人资格。在领取营业执照后,依法从事物业服务活动,接受县、区住房和城乡建设主管部门的监督和指导。

第四十六条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人订立书面的物业服务合同。

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

第四十七条  物业服务人承接物业时,与业主委员会办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应交事项的物业管理移交验收手续。

业主委员会应当向物业服务人移交本办法第三十八条第一款规定的资料。

第四十八条  物业服务合同终止时,物业服务人应当将物业管理用房和本办法第三十八条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务人的,在业主委员会的监督下,物业服务人之间应当做好交接工作。

第四十九条  物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并定期向业主大会、业主委员会报告,公示信息可以通过互联网方式告知全体业主:

(一)物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

(四)上一年度物业服务合同履行及物业费收支情况;

(五)上一年度公共水电费用分摊情况、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

(六)其他应当公示的信息。

业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当予以答复。

第五十条  物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

第五十一条  物业服务人应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务人在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务人雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第五十二条  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本办法和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。 

第二节  物业服务人的权利与义务

第五十三条  物业服务人在物业服务活动中享有下列权利:

(一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;

(二)依照国家、省市有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;

(三)劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为;

(四)法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

第五十四条  物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,并遵守下列规定:

(一)提供符合国家和省、市规定标准、规范的物业服务;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

(四)建立和完善物业服务应急预案,做好应急工作;

(五)维护物业管理区域内的环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;

(六)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修;

(七)发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行为,及时制止并向有关行政主管部门报告;

(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作;

(九)执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

物业服务人未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。 

第三节  物业服务收费

第五十五条  普通商品住宅小区(含保障性住房)物业服务实行级别管理,前期物业服务收费实行政府指导价管理,普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费采取市场调节价或者酬金制形式约定物业服务费用。

第五十六条  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

(一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务人固定资产折旧;

(八)物业服务合同约定的其他事项。

除物价部门核定的相关费用外,禁止物业服务人另设名目收取费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第五十七条  业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费。

业主欠交物业服务费用的,业主委员会、物业服务人可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;对无正当理由、拒不交纳的,物业服务人可以根据管理规约或合同约定提起仲裁或者向人民法院起诉。

经判决、裁定等生效法律文书确认应当履行且有履行能力而拒不履行的,有关部门可以依法将该业主列入严重失信名单。

第五十八条  建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业服务费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但未出售或者未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

第五十九条  物业管理区域内,供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,服务过程中产生的损耗应由供应单位承担:

(一)业主专有部分以单个业主作为最终用户;

(二)业主共有部分以共有业主作为最终用户。

物业服务人接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务人不得以断(控)水电气暖等强制措施要挟业主交纳物业费等相关费用,不得强迫业主接受服务。 

第四节  物业服务人退出交接

第六十条  物业服务人要求提前解除物业合同,应当提前60日告知业主委员会,按规定做好各项移交工作,并承担相应责任。

业主大会决定解聘物业服务人,业主委员会应提前60日通知物业服务人。

原物业服务人退出时,应当向业主委员会移交下列资料:

(一)物业承接查验资料;

(二)物业服务期间形成的物业及电梯、消防、监控等设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;

(三)物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备;

(四)预收、代收有关费用的相关账册、票据,业主共有资金结余,以及利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他资料。

第六十一条  业主大会按规定决定更换物业服务人的,物业服务人应当按照业主大会规定的期限退出物业管理区域。物业服务合同终止后,物业服务人不得以业主欠交物业服务费或者对业主大会、业主委员会、筹备组及乡(镇)人民政府、街道办事处、住房和城乡建设主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

物业服务人退出后,物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。

第六十二条  物业服务人退出物业项目时,尚未成立业主大会,建立业主委员会的,业主或原物业服务人可以申请乡(镇)人民政府或者街道办事处进行应急管理,费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导、督促业主成立业主委员会,组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第六章  物业的使用、维修、养护

第六十三条  新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加,专业经营单位应当参加。建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。建设项目竣工验收合格后,建设单位应将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,同时移交配套设施、地下管网工程图等资料,专业经营单位应当接收。

县级以上人民政府及相关单位在老旧小区改造过程中,应采取措施,逐步实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分计量出户、控制出户,专业经营单位应当按要求配合改造,改造完成后专业经营单位应当接收并按职责负责供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的维护管理。 

第六十四条  物业管理区域内,供排水、供电、供气、供热等经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新,相关费用依法计入成本:

(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);

(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;

(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

第六十五条  物业管理区域内规划建设的共用部位、共用设施设备,物业服务人、业主、物业使用人应当承担保护责任,禁止任何单位和个人侵占、毁坏和擅自拆除。

共用部位、共用设施设备危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,经业主委员会同意由物业服务人进行修缮,维修费用由共用物业部分所有人承担。物业出现必须维修养护的情形,业主或者物业服务人未进行维护的,县、区住房和城乡建设管理部门应当督促实施。

第六十六条  物业管理区域内业主、物业使用人专有物业部分的使用应当遵守法律法规、管理规约、服务合同和业主大会决定,不得损害公共利益和他人合法权益。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

业主或者物业使用人安装、搭设空调外机、太阳能热水器等设施,不得违反管理规约及社区居民文明公约,应当保持物业的安全、整洁、美观。

业主或者物业使用人使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时,应当控制音量或者采取其他有效措施,避免对周围居民造成环境噪声污染。

专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务人通知后,仍未进行修缮的,经业主委员会同意,由物业服务人进行修缮,费用由所有人承担。

第六十七条  物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(四)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

(五)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

(六)乱搭、乱建临时建(构)筑物;

(七)私挖地下空间;

(八)人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物;

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;

(十)违反规定饲养动物;

(十一)违反规定乱倒垃圾、污水、其他污秽物以及排放油烟,影响业主正常生活环境;

(十二)从建筑物中抛掷物品;

(十三)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,占用、堵塞、封闭消防车通道,妨碍消防车通行的,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的;

(十四)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

(十五)法律、法规禁止的其他行为。

违反前款规定的,物业服务人、业主委员会有权根据物业服务合同,或者依照法律法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失;劝阻、制止无效的, 物业服务人、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

对侵害自己合法权益的行为,业主、物业使用人可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

第六十八条  业主、物业使用人对物业装饰装修的,应当事先告知物业服务人,遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定和管理规约。

物业服务人应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并进行现场巡查。

物业服务人对装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合;发现不当装饰装修行为的,应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告住房和城乡建设主管部门。相关主管部门在接到物业服务人的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。

在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动,应当按规定限制作业时间,并采取有效措施,以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。

第六十九条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第七十条  业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

第七十一条  物业管理区域内车位建设应当按照国家规定的标准,从长远考虑并兼顾业主需求、公共安全、公共服务等因素确定。

建设单位新建、改建、扩建物业,应当按照有关规定建设停车场地及设施设备。

住宅小区内配套的停车场地不能满足停车需求的,经业主大会讨论决定同意并依法办理有关手续后,可以占用业主共用部分或者其他公共场地规划建设用于停放车辆。

第七十二条  物业管理区域内的机动车停车场(库),应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。停车位满足业主需要后仍有空余的,经业主委员会同意后,可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用,所得收益应按第六十九条规定使用。

第七十三条  物业服务人应当加强物业管理区域的车辆停放管理,及时劝阻、制止乱停乱放,挤占消防通道、公共绿地,阻碍交通的行为。行为人不听劝阻或制止无效的,业主委员会或物业服务人应当及时报告相关行政主管部门。相关行政主管部门在接到物业服务人的报告后,应当及时依法处理。

工程车辆、农业机械车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放,但因本物业区域建设管理、设施设备维修确需停放的除外。

第七十四条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会应当及时通知、督促业主按标准补足专项维修资金。

第七十五条  物业保修期限届满后,发生下列情况危及房屋使用和人身财产安全的,物业服务人、业主委员会或相关业主应当立即采取应急防范措施,并同时向住宅专项维修资金管理单位提出使用申请:

(一)楼顶屋面防水严重损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)管道设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(六)消防系统出现功能障碍,消防设施设备需要维修、更新、改造的;

(七)其他危及人身和房屋使用安全的情况。

第七十六条  住宅专项维修资金管理单位收到申请后,应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的,应当通知物业服务人、业主委员会或者相关业主按照紧急使用住宅专项维修资金程序组织维修。

应急维修工程竣工验收后,应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况,在物业管理区域内显著位置公示。应急住宅专项维修资金不得挪作他用。

未聘用物业服务人的,由业主委员会或者相关业主按照以上规定履行申请使用责任。 

第七章  法律责任

第七十七条  违反本办法的行为,有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

第七十八条  违反本办法第五十九条第三款规定,由县、区住房和城乡建设主管部门按情节轻重,处1000元以上5000元以下罚款。

第七十九条  违反本办法第六十七条第一款第十二项规定,由公安机关给予警告,处500元以上5000元以下的罚款。

第八十条 违反本办法第六十七条第一款第十四项规定,由县、区城市管理综合执法部门责令限期改正,拒不改正的,处500元以上5000元以下的罚款。

第八十一条  市、县(区)住房和城乡建设主管部门或者其他有关主管部门和执法机构及其工作人员违反本办法的规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

(二)不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的;

(三)未按照规定受理物业服务投诉,造成严重后果的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。 

第八章  附 则

第八十二条  本办法自2021年1月1日起施行。